Допсоглашение к договору купли продажи недвижимости после регистрации

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи

Договорам свойственна неполнота. Практика свидетельствует, что большинство сделок по купле-продаже с течением времени приходится корректировать. Но изменение пунктов заключенного договора невозможно. Для этого составляется отдельный акт – дополнительное соглашение.

Назначение документа

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи – акт, который вносит корректировки в основную сделку. Если контрагенты пришли к другим условиям, то их фактическое исполнение не будет иметь юридической значимости. Необходимо формальное закрепление. Ст. 450 ГК РФ – центральная в понимании сути акта. Согласно норме, стороны вправе вносить корректировки в договоры только по соглашению.

Документ составляется для следующих целей:

• изменение условий;
• устранение отдельных пунктов;
• добавление новых пунктов.

Закон не требует от сторон всеведения. Полное знание обстоятельств недоступно для участников договора, поэтому предусмотрен специальный механизм изменения заданных пунктов. К примеру, продавец внезапно узнал о долгах покупателя или имеющемся обременении на вещь.

Дополнительное соглашение по своей сути – правоустанавливающая бумага, которая призвана предупреждать разногласия и сглаживать конфликты. Акт – пример гибкости гражданского законодательства, который реализует принцип свободы договоров.

Дополнительное соглашение рассматривается только сквозь призму основной сделки. Акт носит добавочный характер по отношению к договору. Нет центрального документа – нет и возможности вносить изменения.

Правила составления дополнительного соглашения

Закон не оговаривает прямых требований к составлению документа. Тем не менее, косвенные правила содержатся в ГК РФ. Ст. 450 и ст. 164 Закона выставляют определенные нормы к оформлению дополнительного соглашения.

Общее правило: акт составляется по нормам, которые регулируют оформление основной сделки. Иными словами, дополнительный документ следует за основным.

Требования к форме:

• письменный вид;
• реквизиты;
• наличие частей;
• деловой стиль изложения;
• отсутствие ошибок и опечаток.

Большинство гражданских отношений оформляются письменно. Если какая-либо операция или действие не требует закрепления на материальном носителе, то и смысл в дополнительном соглашении отпадает.

Реквизиты – обязательные сведения о контрагентах. Прописывается ФИО, полное наименование (в случае организаций), адреса и контактные данные.

напрямую связано с частями акта. Весь текст делится на следующие условные части:

• «шапка», или вводная;
• основная;
• заключительные положения.

Акт составляют только те лица, которые являются непосредственными участниками основных правовых отношений. При этом недопустимо внесение корректировок в одностороннем порядке. Другой участник должен согласиться с изменениями.

Вводная часть содержит реквизиты и дату оформления. Информация об участниках соглашения прописывается в правом верхнем углу текста. Далее следует заголовок, который пишется по центру. Из названия должно ясно исходить, по поводу какого договора составляются корректировки.

Основная часть содержит ключевую информацию, ради которой составляется акт. Прописываются сведения об основном договоре, в который вносятся правки. Обозначаются изменения. Рекомендуется подробно описать характер правок.

К примеру, если необходимо изменить время действия, то начинать следует с формулировки «Продлить срок до…». Если задумывается убрать конкретный пункт, то пишется «Признать пункт…утратившим силу…». Отдельно указывается срок действия правок.

В заключительных положениях указывается дата оформления. Ставятся подписи участников. Если контрагентом выступает юридическое лицо, то проставляется печать организации.

Приложения – отдельный блок, который входит в заключительную часть. Приложения представляют собой перечень документации, которая послужила основой для изготовления дополнительного соглашения. Это могут быть решения суда, протоколы разногласий, справки и другие свидетельства.

Практика не выработала однозначной рекомендации насчет расположения реквизитов. В части документов информация о сторонах пишется в начале текста, в некоторых актах она прописывается в конце. Оба варианта равнозначны.

Образец доп. соглашения к договору купли-продажи квартиры

Акт составляется по количеству контрагентов сделки. К примеру, если в отношениях участвуют 3 лица, то необходимо оформление трех экземпляров. Дополнительное соглашение после составления является неотъемлемой частью основного договора купли-продажи. Оба документа рассматриваются неотрывно друг от друга. Отсюда вытекает важность грамотного оформления.

При изготовлении соглашения рекомендуется посмотреть типовой образец. Сверка с примером поможет избежать распространенных ошибок и нюансов. Более того, образец прояснит затруднения относительно содержания и формы. Важно подойти к составлению акта с внимательностью и юридической грамотностью.

Регистрация доп. соглашения

Отдельной проблемой встает необходимость регистрации составленного акта. Действует следующее правило: если основной договор требует регистрации в государственном органе или у нотариуса, то корректирующий документ также необходимо зарегистрировать.

На практике большинство сделок не требуют последующего одобрения со стороны государственных органов или нотариальных контор.

Необходимость в регистрации возникает в случаях заключения сделок с недвижимостью или другим ценным имуществом.

Стоит отметить, что сам по себе договор купли-продажи недвижимого имущества не требует регистрации в Росреестре. Отсюда следует, что нет нужды в фиксации доп. акта.

Тем не менее, нотариальное удостоверение – способ, который повышает безопасность любых правовых отношений. Рекомендуется при продаже особо ценного имущества прибегнуть к услугам нотариуса. Подобная мера обеспечит надежность и прозрачность взаимодействия с контрагентами.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры (образец) 2020

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Просмотров 263

Участники сделки не всегда могут учесть все детали при составлении договора купли-продажи квартиры, а в некоторых случаях такую необходимость невозможно предугадать заранее.

Законодательство позволяет внести необходимые корректировки с помощью дополнительного соглашения.

Но изменения будут иметь законное основание только при условии, что стороны будут придерживаться требований, предъявляемых к составлению подобного рода документов.

Что собой представляет

Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.

Отличия допсоглашения от ДКП:

1. Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
2. Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
3. Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
4. Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.

Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным. Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию.

В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке.

Если покупатель после выявления определенных нюансов принимает решение отказаться от приобретения квартиры, стороны могут заключить дополнительное соглашение о расторжении сделки, при условии, что новый собственник не зарегистрировал право собственности на недвижимость.

Когда следует составлять соглашение

Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:

• стоимость недвижимости;
• сроки полного расчета;
• порядок передачи денег;
• дату передачи ключей и документов;
• меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
• обязанности покупателя или продавца;
• сам факт отношений по договору (разорвать сделку).

На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:

• В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
• Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
• Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
• Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
• Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
• Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
• У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
• У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.

Условия составления

Независимо от оснований заключения, дополнительное соглашение должно соответствовать следующим требованиям:

• отсутствие противоречий действующему законодательству Российской Федерации;
• согласие обеих сторон на предлагаемые изменения;
• оформление в форме аналогичной подписанному ранее ДКП.

Если ДКП подлежит нотариальному заверению (например, по квартирам с долевой собственностью или несовершеннолетними собственниками) соответственно допсоглашение следует обязательно заверять у нотариуса.

Во всех остальных случаях в заверении документа нет необходимости. Но участники сделки вправе сделать это по собственному усмотрению, чтобы повысить безопасность сделки и оградить себя от возможных рисков.

Дополнительное соглашение заключается уже после того, как подписан ДКП квартиры с основными условиями сделки. Это можно сделать в любой момент, но как минимум за один день до окончания действия основного договора.

Если участники сделки фактически еще не подписали ДКП, проще будет составить и подписать новый вариант с изменениями, чем составлять допсоглашение к документу.

Процедура заключения допсоглашения будут следующей:

• предложение об изменениях к ДКП выдвигается одной из сторон;
• проводятся переговоры о возможности внесения корректировок;
• оформляется и подписывается дополнительное соглашение, при условии, что обе стороны устраивают дополнения.

Необходимые документы

Чтобы оформить и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, потребуются следующие документы:

• подтверждение личности и полномочий сторон: для граждан – паспорт, для представителей – доверенность, для юридических лиц – уставные документы;
• подтверждение фактов изменения обстоятельств.

Участники сделки могут обойтись без приложения дополнительной документации. Главное – подтвердить личность и полномочия лиц, которые ставят подписи в соглашении. При этом в качестве документов, объясняющих необходимость внесения изменений, могут использоваться:

• письма, заявления участников сделки;
• выписки/справки жилищного управления, административных органов;
• постановления суда;
• другие документы, объясняющие основания заключить соглашение.

Пример. Продавец Петров П. П. заключает допсоглашение с покупателем Ивановым И. И. об изменении порядка оплаты по договору, поскольку последний лишился постоянного дохода в связи с увольнением. Подтверждающим документом в этом случае будет копия трудовой книжки с соответствующей записью.

Обязательная информация

Для дополнительного соглашения не предусмотрено унифицированных бланков. Число экземпляров соответствует количеству экземпляров ДКП. В документе следует указать обязательные сведения, которые будут подтверждать его законность:

• название документа;
• дата и место оформления;
• данные участников сделки купли-продажи или их представителей (с указанием документов, подтверждающих их полномочия);
• дата заключения и реквизиты ДКП;
• новый текст для пунктов ДКП, принятых к изменению;
• наличие подтверждающих документов (копии прилагаются);
• подписи сторон (+ печать при участии юридического лица).

При необходимости стороны могут изменять пункты основного договора, добавлять новые или исключать ненужные. Вписывать старые условия нет необходимости, достаточно указать ссылку на соответствующий пункт.

Срок действия

В законодательстве отсутствуют точные указания по данному вопросу. Обычно срок действия документа соответствует сроку действия ДКП. Кроме того, по собственной инициативе участники сделки могут определить другие сроки в одном из следующих форматов:

• календарной даты;
• привязки к определенным действиям/бездействию одной из сторон;
• привязки к определенным событиям.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры

Чтобы иметь представление о содержании и форме документа, можно ориентироваться на представленный образец. К тому же он позволит сократить время на составление собственного экземпляра: достаточно вписать данные сторон и изменения, вносимые для конкретного ДКП.

Трехстороннее соглашение

Заключать допсоглашение могут только лица, которые принимали участие в подписании основного ДКП. Но в зависимости от обстоятельств может быть составлено трехстороннее соглашение, если его сделка затрагивает интересы третьей стороны.

Наиболее распространенный вариант – если продаваемое жилье сдается в аренду. Новый собственник может изменить для арендатора стоимость аренды или другие условия сотрудничества.

В таком случае рекомендуется заключать трехсторонний документ с учетом интересов третьей стороны.

Нужна ли государственная регистрация

В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.

Пример. Условия допсоглашения предусматривают обременение на квартиру, поскольку покупатель вынужден для оплаты сделки получить заем в банке, и квартира будет приобретаться в ипотеку. В таком случае требуется зарегистрировать изменение в объеме прав на недвижимость.

При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:

• Подписать дополнительное соглашение;
• Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
• Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
• Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

Стоимость и сроки

Изменения в ЕГРН вносятся после оплаты государственной пошлины, размер которой установлен ст. 333.33 НК РФ:

• 350 руб. – для физических лиц;
• 1000 руб. – для юридических лиц;
• 200 и 600 руб. – для физических и юридических лиц соответственно при изменении договоров об ипотеке.

Если договор об ипотеке заключается между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина уплачивается в размере, установленном для физлиц.

Сроки внесения изменений будут зависеть от способа подачи заявления и документов (ст. 16 закона № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости):

У вас появилась необходимость составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Юристы нашего портала на бесплатной консультации подскажут, на какие моменты важно обратить внимание при составлении документа. Специалисты посоветуют наиболее правильные и грамотные формулировки, чтобы не допустить их неоднозначного трактования, минимизировать для сторон риск утраты денег или потери самой квартиры.

Особенности дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец документа

Заключая договор купли-продажи квартиры, участники сделки сами определяют его условия. Однако случается так, что обстоятельства меняются, и возникает необходимость внести изменения в ранее составленный документ. Закон допускает такую возможность. Для фиксации вносимых в условия сделки изменений составляется дополнительное соглашение.

Стандартный ДКП недвижимости не имеет стандартизированной формы, но, согласно законодательным нормам РФ в него в обязательном порядке должны быть включены ряд условий.

Дополнительное соглашение к ДКП квартиры составляется в случае возникновения необходимости внесения каких-либо изменений или уточнений в условия сделки.

Его цель — исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие.Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры – это документ, предназначающийся для документальной фиксации всех поправок, вносимых в основной договор, который был оформлен между продавцом и покупателем.

Что позволяет пересмотреть?

Причин, которые могут повлечь составление дополнительного соглашения множество. Этот документ может фиксировать абсолютно любые изменения условий сделки в случае, когда стороны готовы менять условия основного договора.

Потребность в составлении документа может возникнуть в случаях:

• Изменились сроки продажи.
• Стороны договорились об изменении порядка расчётов.
• Был оформлен договор ипотечного кредитования.
• Покупатель решил часть суммы внести за счет использования средств материнского или жилищного сертификатов.
• Были внесены уточнения в порядок передачи квартиры, его сроков и условий.
• Изменилась цена объекта недвижимости.
• Стороны решили установить дополнительные гарантии безопасности сделки.
• Были внесены новые пункты в раздел об ответственности сторон.
• Были внесены требования по страхованию объекта недвижимости.
• ДКП прекратил свое действие.
• В процессе составления передаточного акта были обнаружены существенные недостатки объекта и стороны договорились о скидке.
• Была переименована улица, на которой находится квартира.
• Изменились обстоятельства, и продавец не успел в срок освободить квартиру.
• Прочие существенные обстоятельства.

Важно! Оформление дополнительного соглашения возможно лишь в том случае, если стороны обсудили сложившуюся ситуацию и достигли соглашения в вопросе внесения изменений в условия сделки.

Запрещено вносить изменения в основные условия сделки:

• Нельзя менять участников сделки купли-продажи.
• Нельзя производить замену объекта недвижимости.

Когда изменения вступят в силу?

Согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года сроки внесения изменения в условия сделки составляют:

• 7 рабочих дней в том случае, если пакет документов был передан в отделение Росреестра.
• 9 рабочих дней – если документы были переданы в отделение МФЦ.
• 3 рабочих дня, если дополнительное соглашение было заверено нотариально и было передано в Росреестр без посредников. Если через МФЦ – 5 дней.
• 1 рабочий день в том случае, если соглашение было заверено нотариусом и было передано в Росреестр в электронном виде.

Когда можно добиться изменений через суд?

В том случае, если участники сделки не смогли достигнуть согласия в вопросе внесения изменений в ДКП посредством заключения доп. соглашений – сделать это будет возможно только после обращения в суд.

Обратиться в суд с заявлением о внесении изменений можно в следующих случаях:

1. Если одна из сторон нарушила условия заключенного ДКП (согласно статье 450 ГК РФ).
2. Если обстоятельства поменялись, и сделка перестала быть выгодной для одной из сторон (согласно статье 451 ГК РФ).

Обстоятельства, которые повлекли внесение уточнений в договор, должны быть непредвиденными и непреодолимыми.

Для государственной регистрации вносимых изменений необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление о регистрации, составленное в соответствии с установленной формой.
• Основной договор купли-продажи.
• Составленное дополнительное соглашение.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Сотрудники Регистрационной палаты могут запросить также дополнительные документы, которые могут подтвердить основания для составления доп.соглашения.

• Кредитный договор и справка о выдачи кредита (если была оформлена ипотека).
• В случае изменения адреса – справка из органов местного самоуправления.
• Если были использованы средства материнского капитала – справка из Пенсионного фонда РФ.

Что содержит дополнение?

В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:

1. Полное наименование оформляемого документа.
2. Дата и место его составления.
3. Персональные данные сторон, подписавших документ.
4. Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
5. Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
6. Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
7. Подписи сторон и их расшифровки.

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:

Порядок действий

Процесс оформления документа предполагает следующие действия:

1. Один из участников сделки предлагает другому участнику изменить условия сделки, описанной в тексте основного ДКП.
2. Проводятся переговоры.
3. Если договоренность была достигнута – подготавливается текст доп. соглашения и участники сделки подписывают документ.
4. Подписанный документ направляется в Регистрационную палату.
5. Оплачивается госпошлина.
6. Служащие Росреестра вносят изменения в ЕГРН, после чего заявитель получает на руки выписку с актуальными данными.

Нужно ли регистрировать?

Регистрация доп. соглашения не требуется:

• В том случае, когда вносимые изменения имеют процедурный характер и не влияют на право собственности на объект недвижимости.
• Если изменения не касаются существенных положений ДКП — стоимости объекта, объём права, технические характеристики квартиры.

В каких случаях составляется дополнительный договор к соглашению купли-продажи квартиры?

Дополнительный договор составляется в случаях, если в уже достигнутых договоренностях сторон произошли изменения. Любые изменения нужно обязательно фиксировать письменно, для их оформления удобно использовать форму допсоглашения.

Этот документ не заменяет основной текст, а лишь дополняет его. Основную и дополнительную сделку можно рассматривать как целое и часть, при этом часть является неотъемлемой. Если дополнение подписано, то условия применяются новые, а старые договоренности утрачивают силу.

Если стороны изменили порядок оплаты квартиры с наличного через ячейку на безналичный через аккредитив, то изменения не затронут весь договор, а лишь пункт о порядке оплаты. После подписания документа покупатель уже не сможет использовать ячейку, а должен будет открыть аккредитив – иначе условия будут нарушены.

Дополнительное соглашение требуется, когда в договоренности сторон произошли изменения и при этом документы находятся на проверке в Росреестре или на них уже проставлена отметка о государственной регистрации перехода права собственности на продавца.

Если изменения незначительные, договор не сдан на регистрацию, а стороны не возражают – можно переписать текст договора, изменив в нем нужный пункт. Таким образом, не нужно будет нести на регистрацию договор и дополнительное соглашение к нему.

Пользоваться таким способом стоит, если стороны полностью доверяют друг другу. Если же предпосылок для полного доверия нет – нужно составлять отдельный документ.

Самые распространенные случаи:

• Стороны приняли решения расторгнуть сделку – это частный случай. В этом случае дополнение именуют соглашением о расторжении договора. Этот документ прекращает действие договора на будущее.
• Изменилась цена квартиры или порядок оплаты.
• Изменился порядок передачи квартиры.
• Изменились сроки снятия прописанных граждан с учета.
• Изменились любые другие условия, прописанные в тексте.

Если ваш контрагент существенно нарушает условия сделки — задерживает оплату или не выписывает семью из квартиры, — у вас есть два варианта действий:

1. Если человек добросовестный и у него действительно возникла непреодолимая ситуация, которая в скором времени разрешится, вы можете договориться с ним о новых условиях и заключить дополнительное соглашение. После этого вы сохраните добрые отношения, но потеряете право требовать исполнения сделки на предыдущих условиях, а также не сможете ссылаться на предыдущие условия в суде.
2. Если вы подозреваете, что вас обманывают или пытаются получить за ваш счет какую-то выгоду, не заключайте дополнительный договор. Рассмотрите вопрос об обращении суд с требованием принудительно исполнить договоренность или вообще расторгнуть сделку.

Важно не путать дополнительный договор с предварительным договором купли-продажи.

Когда нужно исправить ошибку или опечатку

Это вполне законно. Если при покупке вы обнаружили ошибку, которая влияет на смысл и содержание сделки, исправьте ее дополнительным соглашением. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента заключения основной сделки – тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить?

Перед составлением доп. соглашения оговорите с контрагентом, какие конкретно условия и с какого момента вы будете менять:

• с момента заключения новых условий;
• с момента заключения сделки или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Определитесь, что выгодно конкретно для вас. Например, если покупатель запаздывает с оплатой, при формулировании новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения договора – тогда риск начисления неустойки минимальный.

Процедура подписания допсоглашения достаточно простая. Сторонам достаточно составить текст документа и подписать его. Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

Дополнительное соглашение составляется в той же форме, что и основное. Документ в простой письменной форме подписывается двумя сторонами собственноручно. Изменения к нотариально удостоверенной сделке также нужно удостоверить у нотариуса.

1. Наименование «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____».
2. Дата и место заключения.
3. Наименование сторон.
4. Указание основной.
5. Указание на пункты, которые требуется изменить, и изложение новой редакции.
6. Указание, с какого момента начинает действовать.
7. Подписи сторон.

При необходимости, можно не только изменить пункты, но и дополнить новыми или исключить ненужные. Переписывать старую редакцию нет необходимости, достаточно сослаться на номер пункта.

Если вы не уверены в собственных силах, обратитесь к специалисту, который поможет составить дополнительное соглашение верно.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно.

Нужна ли регистрация?

Подавать изменения в Росреестр нужно только тогда, когда вы договорились о расторжении договора. В остальных случаях регистрация дополнительных соглашений к договору купли-продажи квартиры не предусмотрена.

Документ приобретает юридическую силу с момента подписания, и в случае спора он будет принят во внимание судом так же, как и основной текст.

Как оспорить договор купли-продажи? Узнайте в этой статье.

1. С момента заключения допсоглашения нужно руководствоваться только новыми условиями.
2. Существенные ошибки можно изменить через составление дополнительного соглашения.
3. Дополнение составляется в простой письменной форме и не требует государственной регистрации в Росреестре.
4. Достаточно указать номера пунктов старой редакции.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры: образец

Дополнительным соглашением называют документ, составляющийся после подписания договора и содержащий изменения изначальных условий сделки или дополнения к ним. Допсоглашение может составляться и для того, чтобы аннулировать некоторые условия, отраженные в первоначальной редакции договора.

Зачем нужно?

Допсоглашение разрешается составлять как вместе с договором купли-продажи квартиры (ДКП) или иного жилья, так и уже после его подписания. Оно может дополнять договор, к примеру, конкретными сроками проведения ремонтных или иных гарантийных работ. Допсоглашение вносит конкретику в условия сделки, а в самом ДКП дается ссылочная информация на пункты, которые уточняются в соглашении.

Соглашение расширяет ДКП, делает его подробным, понятным. В нем дается толкование некоторых пунктов, вносятся дополнения и изменения, редактируются отдельные условия. Как только допсоглашение обретает юридическую силу, а происходит это уже в день его подписания, соответствующие пункты ДКП сразу же становятся недействительными.

Есть ряд условий, соблюдение которых необходимо для подписания допсоглашения:

• обе стороны согласны изменить условия ДКП;
• содержание обоих документов не противоречит российскому законодательству;
• оба документа составлены в одинаковой форме (письменной);
• ДКП уже подписан (при ином варианте лучше изменить его текст, не прибегая к составлению допсоглашения).

Когда необходимо составлять?

Допсоглашение составляется в случаях, когда нужно изменить условия договора, расторгнуть его или внести в него информацию, которая важна для выполнения конкретных обязательств сторон.

Допсоглашение к ДКП подписывается в самых разных ситуациях:

• Изменилось название улицы, где расположено жилье. Соглашение составляется для того, чтобы затем внести эти изменения в ЕГРН;
• Подробный осмотр квартиры показал, что у нее есть серьезные недостатки, из-за которых покупатель потребовал соразмерного уменьшения стоимости;
• У продавца подорвано доверие к покупателю, из-за чего он пожелал включить в ДКП отдельный пункт об ответственности в случае несвоевременной оплаты по сделке;
• Изменились условия оплаты. Если стороны изначально договорились о предоплате, но затем решили внести в ДКП положение о рассрочке;
• Продавец не может в срок покинуть квартиру. Покупатель не против, но желает отразить это в тексте договора, внеся в него новые сроки выселения продавца;
• Необходимо изменить платежные банковские реквизиты, указанные в договоре, потому что в них вкралась ошибка.

Причины для подписания нового соглашения определяют исключительно участники сделки. Исчерпывающего перечня оснований для этого нет.

Как правильно оформить?

По статье 550 ГК РФ ДКП составляются в письменной форме и не нуждаются в подписи нотариуса. Эти же правила действуют и в отношении допсоглашений. Однако стороны имеют полное право заверить обе бумаги у нотариуса. Если договор уже заверил нотариус, то по закону заверить нужно и допсоглашение.

Соглашение содержит следующую информацию:

• название;
• дата и место составления;
• личные сведения, реквизиты сторон (ФИО, сведения из паспорта);
• ФИО человека, который будет подписывать документ от лица юридической фирмы (если одна из сторон является юрлицом);
• сведения о договоре, включая его номер, дату и место составления;
• причины, по которым составляется документ, новая редакция параграфов ДКП и иные сведения;
• условия, при которых документ вступает в законную силу;
• подписи сторон и их расшифровка.

Скачать бланк допсоглашения к ДКП квартиры или его готовый образец можно по ссылкам в конце статьи. Стороны вправе составить документ самостоятельно, беря во внимание правила написания юридических документов. При последующей регистрации договора в Росреестре помимо прочих документов потребуется предъявить и копию допсоглашения.

Важно! После вступления допсоглашения в юридическую силу ДКП будет действовать уже с теми изменениями, которые были в него внесены.

Образец

Скачать бланк дополнительного соглашения.doc
Скачать образец дополнительного соглашения.doc

Перечень документов

Зачастую для составления и подписания допсоглашения не требуются какие-либо документы, кроме имеющегося у продавца и покупателя договора и паспортов. Но если основанием для изменения условий ДКП послужила не только воля участников сделки, но и какие-либо внешние факторы, то потребуются и иные бумаги.

Таковыми обычно выступают:

• протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
• справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
• постановление суда или решение иных государственных властных органов;
• заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.

Нужно ли регистрировать?

ДКП не нуждается в том, чтобы его регистрировать (статья 558 ГК РФ), но необходимо регистрировать в Росреестре изменения, которые он вносит. ДКП изменяет права собственности на квартиру или иное жилое помещение. Не требуется регистрировать и допсоглашение, если оно не изменяет объем прав на квартиру. В ином случае без похода в Росреестр обойтись не получится.

Например, при появлении обременений на квартиру, отображенных в соглашении, потребуется посетить Росреестр для изменения объема прав. Это происходит в случае, если покупатель сначала хотел купить жилье за наличные, а потом все же решил взять ипотеку.

Если после подписания соглашения требуется посетить Росреестр, то процедура будет выглядеть так:

1. соглашение направляется в Росреестр любым доступным способом — по почте России, через официальный портал «Госуслуги», при помощи Многофункционального центра или при личном посещении учреждения;
2. вместе с дополнительным соглашением отправляются и иные документы, имеющие отношение к делу (заявление об изменении сведений в ЕГРН и прочие документы, дающие основания для этого изменения);
3. оплачивается государственная пошлина за внесение изменений в Росреестр;
4. после изменения объема прав на квартиру заявителю выдается выписка, в которой содержится уже исправленные данные о квартире или ином объекте недвижимости.

Сроки внесения изменений и их стоимость

Обратимся к статье 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой дается исчерпывающая информация о сроках внесения изменений в ЕГРН. В соответствии с ней изменения, вносимые в Росреестр, будут сделаны в следующий срок:

• один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
• три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
• пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
• семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
• девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.

Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.

Отличия допсоглашения от договора

Дополнительное соглашение, в отличие от ДКП, является лишь приложением к нему, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный документ. Само по себе оно не имеет юридической силы. Есть и иные отличия:

• договор нередко заключается на более длительный срок, чем допсоглашение к нему;
• срок действия соглашения не может превышать срок действия ДКП;
• в допсоглашении не описывают подробно технические детали и условия сделки;
• вначале подписывается договор и уже затем допсоглашение к нему;
• сторонами договора выступают любые юридические лица, ИП или граждане, а соглашение удостоверяют только те, кто подписывал и ДКП.

Обычно допсоглашение вносит коррективы в договор, дает его обновленную редакцию. Но может выступать и как основание для аннулирования договора без создания плохих последствий для участников сделки.

Об авторе